什么是集资房-“借名购买员工福利房、单位集资房”,谁被坑（三）

员工福利房、单位集资房均是一种福利性质的房产，涉及的企业多是经济效益好的国有企业和实权的机关单位，当然也有实力雄厚的民营企业尤其是从事房产项目的民营企业。

员工福利房、单位集资房以多种形式存在，单位在自有土地上建设房产，或者单位和房产开发企业合作，以团购的方式向房产开发企业购买房产，也有单位包盘购买后再对内部员工出售。

为了便于阐述，下文将员工福利房、单位集资房统称为福利房。

借名购买福利房，其主要风险不在于出名人和借名人之间签订的相关合同，因为按照现行法律规定和司法实务，借名购买员工福利房、单位集资房合同关系的合法性是受到保护的。实务中法院以合同系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定的部分，合法有效。依法成立并生效的合同，双方均应按协议约定行使权利履行义务而判决支持。有个别判例以房产企业以低价向借名人销售房产的行为是企业自主经营的市场行为，是合理让利而予以认定。

那么什么是集资房，在借名买房的法律关系合法有效的基础上，借名购买福利房的法律风险有哪些？

无论是出名人和借名人之间形成借名买房的法律关系，还是出名人和借名人之间形成转让购房指标的法律关系，其均存在一定的法律风险。相对而言，以转让购房指标方式形成的借名买房风险更大。借名人除了要支付购房款及相应税费外，还要额外支付一部分指标转让费。在此情况下，只要出名人配合借名人办理了房屋买卖的相关手续，且出名人没有过错什么是集资房，无论房屋是否交付，借名人向出名人支付的指标转让费均不能再主张返还。法院的判例多以当事人之间转让的是员工福利房购买资格，借名人作为完全民事行为能力人，对于员工福利性质的房屋，自受让资格后至实际取得相应产权应有一定的心理预期和风险评判，出名人已配合借名人向开发商缴纳了购房意向金并签订了相应的合同，借名人不能要求出名人退还转让款。

除此之外，借名购买员工福利房也存在借名购买商品房情形下所存在的诸多风险：1.出名人因为对外负债导致名下房产被查封，直接影响借名人名下所购房产被查封拍卖。如果“借名买房”所购房产是通过银行按揭，可能会发生另一种风险，借名人每月向贷款账户转款，但出名人将用于偿还按揭贷款的款项用作他用，导致逾期，所购房产被银行起诉、拍卖。2.如果所购房产涉及银行贷款，借名人不能按期足额偿还银行按揭贷款，可能会导致逾期，以至于个人征信受到影响，达到连三累六逾期幅度了，可能面临银行起诉、执行；3.因借名人被执行，导致申请执行人提起执行异议之诉，对借名出资购买的出名人名下房产进行处分，甚至追加出名人为被执行人。

现行司法实务中，法院对借名人的举证责任要求更高。要求证据能够形成完整证据链条，足以证明借名人与出名人之间形成了借名买房的法律关系，证据包括商品房买卖合同、抵押担保合同、交房手续，入住证明、物业费、水、电、气、暖、有线电视等费用以及装修收据、房屋现状照片、还款证明等等，房屋买卖合同、房屋所有权证、税费发票等各种票据原件由借名人掌控。同时，涉及按揭贷款的房产，需结清按揭，方能办理过户。

如何防范风险，借名人在购买福利房时，应当对房产的基本情况作深入了解，查看房产的“五证”至少是“四证。同时也应当和出名人所在单位进行充分的沟通，把握好房产交付、过户的时间节点，符合办理条件了，及时办理过户手续。

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